打算买套房子,提前还款,选哪种方式还房贷能做到利益最大化?
我建议您参考以下对比:
1.等额本金还款法是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。由于每月的还款本金固定,利息则越来越少,月还款额递减,这样借款人起初还款压力较大,但随时间的推移月还款额越来越少。
等额本息还款法本金逐月递增,利息逐月递减,月还款额不变。相对于等额本金还款法,劣势在于支出利息较多,还款初期利息占每月供款的大部分。但该方法每月还款额固定,可以让借款人有计划地控制家庭收支,也便于每个家庭根据自己的收入情况确定还贷能力。
2.按规定,缴存职工使用公积金贷款购房,月还款额不得高于家庭月收入的一半,要想少付利息则需要支付更多的本金,前期还款压力也相对较大;在同等收入水平和同样贷款年限下,购房人的贷款额度也相对较低。
3.如果考虑若干年后提前还款,那么还是选择等额本金还款方式较合适,因为选择等额本息在提前还款有点亏。因为等额本息还款法,前几期,每期还款利息占的比重较大,本金占的比重较小。而等额本金还款法在整个还款期内每期还款中的本金都相同,偿还的利息逐月减少。在贷款年限相同的条件下,采用等额本息还款法所付出的利息要高于等额本金还款法。
至于20年还是30年,这种选择你要根据具体利率的变化以及您自身的条件来决定。
如果你现在还年轻的话,我建议你选择缩短年限,等额本息,不过,也要看你投资收入理财消费等情况,如果投资跑得过利率,或者用公积金等利息较低,就不用提前还款,如果没有什么好的投资渠道,或者是没什么投资渠道,可以考虑提前还款。
通常提前还款银行会收一到两个月月供的违约金。提前还款减少还款年限就是月供不变,因为本金少了,所以还款的时间短了。
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